マンションリフォームの難しさ5

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氏原・・・日本の建股業従葉者は建材メーカーなども含め650万人と言われています。日本の人口は現在1億2500万ですが、年間の新築住宅着工件数は約120万戸です。これでもバブルのころは160万戸を超えていたようです。同様に、アメリカは人口約2億4000万人で2002年の住宅蒋工件数は160万戸です。さらにイギリスは人口5500万人で、なんと17万4 000戸しか建築されていません。言い換えれば、日本の住宅が25年から30年で建て替えられるとすると、アメリカでは50年、イギリスにいたっては100年という数値が見えてきます。妙に現実に符合するとは思いませんか?再来年に日本の人口はピークを迎え、以後減少の一途をたどることは出生数や平均余命からも明らかです。統計値ですが平成110年(私には関係ない?)の人口は5500万人と予測されています。私は昭和弱年生まれで、同年の出生数は250万人、今年の新生児出生数が120万人ですから、これを裏付けることになります。人生や価値観の違いだけではなく、これまでの日本の住宅事情は他の諸国に比べ異常な状況にあったというほうが正しいのかもしれません。建設業従事者が300万人程度まで減ったら正常になるのかも。寂しい現実です。
不動産に関しては、政府の動向にもチェックが必要です。マンション 売る 貸す ←こちらから不動産知識を養いましょう。
木津田・・・簡単に言うと「住宅政簸」の違いということになるのかなと思います。国民性などという文化的な議論をする前に、「住宅政策」にいかに国民が振り回されているかということをもう少し知ってもらいたいと思います。家は所有するものという考え方自体、人間の人生にとってどの程度の価値があるのかという点を突き詰めて考えると、悲法の第妬条に「国民は健康で文化的な最低限の生活を営む権利を有する」と定めていますが、「持ち家政策」は主に経済的側面から建餓業、住宅産薬のためのものになっているのではと感じています。鉄筋コンクリートの寿命は帥年ありますが、その半分で建て替えが検討されているのが現実です。実際に起きているのは間取りの狭さやエレベーターがないなどの他、設備の古さなどからの建て替えであり、構造面の危険性から建て替えが検肘されることは少ないかと思います。訓年前に入手した人は、住宅ローンも終わり、インフレの恩恵を受けているわけですから、古いマンションより、もう一度ローンを組み直してでも新しいマンションに建て替えたいという気持ちが出てくるのだと思います。今はデフレ傾向にある世の中ですから、これから30年後には、とても建て替えなど言い出す雰囲気ではない可能性が高いのではと思います。国民性の述いなら加年後も現在と同様に建て替えが織論されているはずです。ただ「政策」も国民性だと言われると辛いものがありますが。どうせ壊すものにお金をかけるより、ぽろぽろになるまでメンテナンスをせずに放っておき、一気に壊すという考え方が、もしかすると一般的なのかもしれません。古い公団住宅の大きな並木を見ると、樹木はここまで立派に成長したのに、建物はもう御用済みかと思うと、寂しい思いになりますね。せめてきちんと施工されたコンクリート造の建物はその寿命まで使ってもらいたいと思います。

Posted on 2014年5月8日, 3:03 PM By
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マンションリフォームの難しさ4

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古賀・・・コストという面では、中古の場合は新築に比べて価格が安いという点にメリットがあるように感じますが、リフォーム費用を含めて全体としてどうなのかを考えないとメリットがデメリットになるかもしれませんね。安いと思って買った物件なのに、すぐ出費が必要になったのでは大変です。戸建てでも内容によっては不具合の手直しに思わぬ出費がかかる場合もあるのは、これまでにもご指摘があった通りですね。購入前のきちんとした調査が必要ですが、費用が余分にかかる物件ばかりでもありませんから、よいものを見分ける事ができればコスト的なメリットはあると思います。
費用については、リフォームに伴う将来の出費も気にしましょう。家 高く売る ←こちらからいろいろな不動産情報、リフォーム情報を見られます。
司会・・・木津田さんのお話を聞くと確かに怖いですが、建て替えになるか否かは一般の方には判断できないでしょうし、管理組合に聞いても答えてくれないでしょうから、判断材料に困りますね。どのようにしたらいいのか?悩みますね。
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司会・・・マンション、一戸建ての別に限らず、欧米では古い建物をリフォームして住むことで、時代の流れを受け継いだ生活ができています。外観は古い街並みで味わいがあるのですが、中に入ると超モダンな部屋だったりしますよね。それが日本でできない理由はなんなのでしょう?まさか・・・手抜き工事じゃ?
古賀・・・欧米との違いは、何か人生観、生活観のようなところからでてきている気がします。お金があれば何かが買えるという文化、そのためにせっせと働き、時間や楽しみ方といった面では生活のゆとりがなくなっていくような、何かどんどん身動きとれないような文化や環境に私たちが進んでいるような気がしてなりません。皆さんがそんな文化や環境を好んでいるとは決して思えませんが・・・。物や先人が築いてきた環境を大事にして工夫していけば、余計なお金もかからず生活に余裕も生まれてきそうだし、せっせと無理にお金を稼ぐ必要もなく時間的にもゆとりでてきそうなのに、と思うのです.住まいをストックとして考え、そこにお金をかければその後も長く有効に使えて、結果的には物を大事にすることになるし、余分なコストもかからないといった考え方も、まだまだ一般的ではありませんね。供給サイドの論理で物が作られているからなのでしょうか?物は新しいものを買うのが早道で、使い捨てといったような価値観が知らずのうちに形作られているような気がするのですけれど。

Posted on 2014年5月8日, 2:54 PM By
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マンションリフォームの難しさ3

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司会・・・たくさん違いがあるのですね。驚きました。よくTVで見ますが、バルコニーでガーデニングをして緑がたくさん!なんて・・・。外から見ると一角が緑という違和感もありますが、目隠しをつけたり、ガーデニングにしたりなんていうバルコニーのリフォームは問題はないのでしょうか?
マンションは共用部分があるので、リフォームは気を付けましょう。一戸建て 売れない ←こちらから不動産、リフォームなどの情報を見られます。
津村・・・容易に取り外せるものであれば問題ないと思います。床にタイルや人工芝を貼り付けるというのは避けたほうがよいでしょう。またバルコニーの床は防水されていない場合も多いですから、水を流すようなことは厳禁です。それから高層階では風も強いようですから、目隠しなどは注意が必要でしょう。マンションによっては外観を規制している場合もありますので、管理組合によくご相談してください。戸境壁や避難ハッチまわりでは避難経路の妨げにならないよう配腫が必要です。
清水・・・バルコニiは共用部分なので、注意が必要です。管理規約は重要で、上下左右の隣戸の承諾印が必要とか、組合によって異なりますから、よく読まれて理解しておかないといけません。バルコニーなどは特に、どこまでがよくてどこまでがダメか、管理組合に問い合わせてからのほうがいいでしょうね。
司会・・・マンションは規約がある。だからリフォームを考えた時点で、まずは制約を調べることが必要なんですね。よく分かりました。
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司会・・・これはマンションに限らず一戸建てにもあてはまることですが、中古の分譲マンションを購入してリフォームする場合のメリット、デメリットはなんでしょうか?
木津田・・・中古マンションを賊入してリフォームしたいという相談を受けたときに、まずお話しすることがあります。それは「マンションの建て替え」の問題です。中古マンションを聯入する時点では、まだまだ何十年も残るはずと思っていた建物なのに、10年もしないうちに建て替え決議が行われてしまう場合があり得るということです。非常に怖い話ですが、国は、30年から35年経過したマンションは、修繕するより建て替えるという方向で考えているようで、建て替えについての法律を緩和しています。ですから「格安中古マンション」を聯入して「貴方だけのリフォーム」を行っても、管理組合で建て替え決隠が行われれば、建て替え費用の負担をするか、残る人に買い取ってもらうしかなくなります。近年のリフォームブームで、築釦年近いマンションが大規模リフォームを前提に安く市場に供給されていますが、この点は充分認識しておかないといけないと思います。

Posted on 2014年5月8日, 2:46 PM By
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マンションリフォームの難しさ2

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久米・・・工期も長めに考える必要がありますね。マンションによってはリフォームの規約を作っているところが珍しくないと思いますが、工事時間を何時から何時までと決められていたり、週末は工事はしてはいけないと決められていたりするので、工期は の棚を配侭する調理台の後ろの壁というの ででなくともいいのですが)そこに配管を余裕を充分に見ておく必要があります。また、このごろは事前にリフォーム計画を張り出して告知するだけでなく、事前説明を行わなくてはならないこともあります。さらに驚くことに、専有部分(分譲の住戸内ですね)のりフォームに対してさえ、管理規約に内容の制限を設けているマンションもあり、はじめからリフォーム前提でマンションを購入される方は、よく調べられたほうがよいと思います。つまり、マンションのリフォームは、自分の家だからといって、どのようにでも好き勝手にリフォームできるということではないということですね。プランも工事の仕方も、共同住宅であるがゆえの制限があるということです。
ところで、不動産に関するあらゆる情報は、←こちらから収集できます。
マンションにお住まいの方はよくご存知でしょうが、階下への音を考慮して、床の仕上材を制限しているところがほとんどですしね。フローリングにする場合は、「L-45」のレベルをクリアしたものとするという規定は、大きなマンションのほとんどにおいて、今では常縦となりつつあようですね。余談かもしれませんが、清水さんが発言されていた、水まわりの配管距離上の問題に関係して、先日面白いことに気づきました。欧米のキッチンメーカーのカタログを見ていたら、調理台の後の壁にはめ込む形の棚などが既製品でいくつか作られているのです。欧米ではビルやマンションのリフォームが盛んなので、キッチンメーカーがあらかじめリフォーム用に規絡品を出しているということなのです。つまり、埋め込み式は、キッチンの配管用に造った壁を無駄にせず収納に利用するためのものなのですね。もともとのキッチンの位置から遠い場所に新しくキッチンをつくろうとすると、水の勾配が取りにくいから床を上げるということもあるでしょうけれど、別の方法として、新たにキッチンの後ろに壁を造り(天井まででなくともいいのですが)そこに配管を仕込めば、充分に勾配はとれます。そういう手法のために、メーカーがそのための製品を造っているということなのです。さすが、リフォームの多いお国柄だなと思いました。日本のキッチンメーカーもそのうち、この手の商品を出してくるでしょうね。

Posted on 2014年5月8日, 2:38 PM By
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マンションリフォームの難しさ1

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司会・・・次にマンションリフォームについてお聞きします。マンションリフォームと一戸建てリフォームとの違いは何かあるんですか?
マンションリフォームは難しいです。←こちらから知識で武装しましょう。
おぎわら・・・結櫛違いがあります。まず、マンションリフォームは構造体が共用部分になるので勝手に手を入れることはできません。また、専有部分の面積を増やす、いわゆる墹築などもできません。また、設備の配管で縦配管などの共用部分も勝手にできません。囲手にできない部分があるということが、一戸建てと特に違う点ですね。
津村・・・勝手に増築などをされて、大規模修繕の際に問題となることが多いですね。戸建て住宅でもいっしょですが、屋根屋さんや堕装屋さんにリフォームを依頼すると、得意な面だけみて全体を見ないリフォームになって、ほかの面で困ったことになるのと同じです。特に設備面で配管の入れ替えが必要な場合が多いのですが、住戸のリフォームの際に内装だけのリフォームを行い、その直後に給排水のやり替えや、電気配線のやり替えを行わねばならないことになり、無駄な改修費を出さねばならなくなったケースがよくあります。必ず専門家による共用部の劣化鯵断鯛査と併せて戸別リフォームを行いましょう。
清水・・・マンションの設備配管について、トラブルが多いのでもう少し補足します。水まわりを移動したときに排水の距離が長くなると、排水管の勾配がとれなくて問題になることがあります。正しく工事をするには、床下を上げなくてはいけなくなったりします。最近のマンションのように、コンクリートの床に直にフローリングなどの床材を貼ってあるケースは特に注意が必要です。逆にかなり古いマンションの場合でしたが、自分の家の排水管が、床を貫いて下の階の天井に配管されていたケースもありました。換気扇の排気やエアコンの取り付け場所も問題になることがあります。戸建では、このような心配はあまりありませんが、マンションの場合は確認が必要です。
山口・・・そのようなリフォームプラン上のこと以外に、工事中のマンション全体に対するセキュリティーや資材搬入に関する制約や、工事中の音や振動への配慮が一戸建てとは違ってきます。
藤井・・・それと、住居が途中階にあるときは、水まわりをリフォームする場合に工事中の水濁れに充分注意する必要があります。以前、上の階からの漏水で相談を受けたことがありますが、建物のシャフトを伝わり、下の階3戸くらいが被害にあって大変でした。マンションの場合は隣戸は壁ひとつ、床ひとつ隔てただけですから一戸建て以上に工事方法などの配慮が必要です。

Posted on 2014年5月8日, 2:32 PM By
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構造体以外は自由

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構造体を除けば、間仕切り壁などの移動は自由です。4LDKをワンルームにすることもできます。これはマンションリフォームならではのメリットです。木造一戸建てでは耐力壁が必ず入っていますから、4LDKをワンルームにすることはまずできません。半面、水まわりは、床下のある二戸建てほど自由にはできません。排水の勾配が一番のネックになります。
手を付けられないところはあるので、←ここからそれらの覚えておかなければならないことを学びましょう。
物理的に広くすることはできない
プランに関してですが、一戸建てと違って増築という手が使えないことがいえると思います。また、ロフトをつくるようなプランも、原則的には不可能です。手狭になったときなどは、売って住み替えてしまう人も多いかと思いますが、それができない、したくない場合は、広く住むことを考えるのが第一です。具体的には、第3章で紹介しているような手法の一部が使えます。物理的に広くできなくても、ひとつのスペースを多目的に使うような方法はとれます。可動式の間仕切り壁にしたり、可動式の家具を使って部屋を区切るなど、フレキシビリティーな使い方を考えると、ひとつの部屋の用途がぐんと広がります。
住戸の内側に関しては自由度の高いマンションリフォームだが、それ以外となると制約は多い。共用部分には手を入れられないと考えるのが基本。

Posted on 2014年5月8日, 2:05 PM By
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マンションリフォームのポイント

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できることとできないことを知る
原則として、マンションの構造体には手を入れることができません。構造体のチェックや補修、改修などは管理組合の範嬬です。また、区分所有法を学び、専有部分と共用部分の境界についてよく理解しておくことは、リフォームだけに限らずマンション生活全般において大切なことです。個人の責任でリフォームする部分と、管理組合の責任でリフォームする部分が一体としてできないところが、マンションリフォームの最大の特徴です。
マンションのリフォームはありとあらゆるさまざまな知識を持ち、多くの事に気を配らなければなりません。←こちらからたくさんの情報を得て、満足できるリフォームに向けて動き出しましょう。
構造部分がどうなっているのか確認する
マンションの構造については、管理組合が保管している施工図面や竣工図などを見れば分かります(現状と違っているケースもありますが)。古いマンション、特に小規模のマンションの場合は、図面自体が紛失していることがありますので、その場合は施工者に聞くか、建築士などに調べてもらう必要があります。管理人がいないマンション、管理人の居場所がないマンションは保管場所がないので要注意です。当時の理事などが持ち回りで保管している場合は、紛失している可能性が非常に高いものです。また、管理会社がきちんとしていない場合も同様です。

Posted on 2014年5月8日, 1:39 PM By
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マンションでのリフォームは近隣への迷惑は

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近隣住戸に許可をもらい、管理組合に許可をもらえばすべてOKかというと、そういうわけでもありません。思った以上に騒音がうるさかった、周囲がほこりだらけになったなど、許可を出しなったなど、許可を出した時点では想像できなかった、あるいは想像以上の問題がでてくることはありえます。もちろん、いったん許可をもらったのだから、その範囲内であれば問題ないはずですが、なんといっても相手は人間ですから、あとで関係が悪くなってしまうことは充分考えられます。マンションの住人は、一戸建ての住人とくらべて、音や振動、臭いに敏感であるようです。構造体を共用しているため、他の住戸の工事が行われると、自身の部屋まで影響を及ぼされるような気持ちになるからでしょうか。リフォームエ事が他の住人の生活にどのような影響を及ぼすのか、相手の気持ちになって、よく理解しておきましょう。
リフォーム後、長く関わる近隣住民の皆さんへは特に注意が必要です。←こちらから不動産に関する幅広い知識を得ましょう。
音、ほこり、防犯の3つに留意する
マンションはコンクリートや鉄筋でできています。固い素材は音の伝播速度が速いため、コンクリートや鉄筋の構造体は工事の振動を伝えやすいのです。また、振動はかなりの距離まで届くので、上下左右、斜め上下の住戸だけにとどまらず、その周囲の住人の生活にも影響を与えます。これは工事をする以上、仕方のないことなので、工事前には離れた住戸にもあいさつすることがとても重要です。工事中はほこりが舞います。これも振動と同様、防ぎようのないものですが、できるだけ周囲にほこりが飛ばないように処置をしてもらいましょう。エレベーターや廊下は、保謹シートなどをかけ(これを養生といいます)、汚れたり傷ついたりしないようにしておきます。ほこりの問題はけつこう難しく、窓から外に出たほこりが近隣の干してある洗濯物を汚すようなケースもあります。もうひとつは防犯上の問題です。全面リフォームや長期間かかる工事の場合、住みながらのリフォームは一戸建て以上に難しいですから、通常は仮住まいになると思います。万一、業者がカギをかけ忘れて出ていってしまったら、その間に家を荒らされる可能性があります。また、ちょっと別の話になりますが、業者の振る舞いが悪ければ、近隣が快く思わないのは当然です。心配すればキリがありませんが、こうしたことが起きないように、業者にはよく指示しておかなければなりません。仮住まいしている場合、毎日のように工事現場へ行って指示するというのも無理な話でしょう。しかし工事の進捗状況を確認する意味でも、時折現場を覗いてみたいものです。建築設計事務所などがしっかり監理、指示していれば安心ですが、マンションリフォームに慣れていない業者に頼むと、気配りが足らず、トラブルの元になることもあります。施工の技術以外に、このような観点からも、マンションリフォームに慣れた業者を選択するメリットはあるわけです。

Posted on 2014年5月8日, 1:32 PM By
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工事前に管理組合への届け出はいるか

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マンションリフォームは専有部分のみで行われるものがほとんどですが、廃材の搬出には当然、廊下やエレベーターなどを使います。ちょっとした工事でも、業者が汚れた服のままエレベーターに乗るようなことがあると、それだけでトラブルになる可能性があります。工事中の振動は上下左右の住戸に響きますから、事前に説明は必要です。また、品確法と関係なく、マンションの現状の仕様レベルを下げることは、常識的に許されません。例えばカーペットをフローリングに替える、という場合、下の住戸への騒音がひどくなるケースが多いですから、どんな材料を使って、どう施工するのかを管理組合に説明し、許可をもらわなければなりません。これを怠ると、場合によっては元通りに回復する工事をやらなければならなくなります。簡単な工事だからといって、手続きなしで工事をすることは許されません。
すべき手続きはしっかり行いましょう。←ここのサイトからリフォームなどに関する知識を得ましょう。
届け出の内容
工事前の届け出に関しては、管理規約や仕様細則、協定によって義務化されているのが普通です。一般的な届け出の内容を以下に挙げておきましょう。
1.工事内容・・・「キッチン設備の入れ替え」「内装材の張り替え」など具体的に説明する必要があります。
2.設計図や仕様書の提出・・・リフォーム業者がつくるこれらの書類は、仕様レベルを確認するのに必要です。
3.工事期間・・・工事期間中は住人に多少なりとも迷惑をかけることになりますから、工事期間を事前に伝えなければなりません。ただし、土日祝日の工事は認められないことが多く、細則で決まっている場合もあるので、確認したうえで工事スケジュールを立ててもらうようにしましょう。
4.工事時間・・・何時に工事がはじまって、何時に終わるのか、という工事時間も細則で決まっていることが多いものです。細則で決められていなくても、指示されることがほとんどです。常識の範囲からいっても、深夜の工事が認められることはまずありません。
5.工事会社名・・・会社名とともに、担当者名や緊急連絡先を届け出ます。
6.近隣住戸の同意書・・・管理組合によっては、上下左右、斜め上下の住戸から同意書をもらっておくことが必要な場合があります。工事の影響を直接的に受ける住人からの許可があれば、まず大きなトラブルには発展しにくいからです。
7.居住者の仮住まいの連絡先・・・工事が大掛かりであったり、長期にわたったりした場合、いったん引っ越して工事してもらうことがあります。その場合は、住人の不在時に起きるトラブルや連絡事項があったときのために、その仮住まいの連絡先を届け出ておきます。
なお、規約や細則は管理組合によって変更が加えられていることもありますので、事前に確認してください。

Posted on 2014年5月8日, 12:51 PM By
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マンションリフォームは簡単か

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マンションのリフォームエ事の多くは、構造が絡まないものなので、構造に関する知識がなくても充分に対応できます。そのため、資格試験もそれほど厳しくはないのが事実です。もちろん、それでも一定の基準に達していることは確かですから、資格を持っていれば能力の目安にはなります。持っていないより持っていたほうがましというところです。しかし、たとえ簡単なリフォームと言っても、そこに法律上の問題が絡んでくる可能性があることを知っておかなければなりません。区分所有法だけでなく、建築基準法、消防法などの関係法令は押さえておく必要があります。関係法令にまで幅が広がると、総合的な知識をもっている建築士でないと見過ごしやすいものです。もし、こうした資格者のマネージメントなり指示なりによって違法な仕上げを行ってしまい、火事などの災害が広がってしまったとしたら、どうなるのでしょう。この場合、もちろん指示を出した資格者にも責任はありますが、依頼者が責任を問われる可能性も非常に高いのです。この点、新築時に工事監理者として名前を載せる建築士とは、その責任の範囲において雲泥の差があります。
その他の不動産、リフォームに関する知識や情報は、←こちらからどうぞ。
みなさんにお願いしたいことは、資格(建築士資格も含め)で相手を見るのではなく、担当者の能力をしっかり見極めてください、ということです。資格があるからいい仕事をしてくれるというわけではないし、逆に資格をもっていなくても優秀な人はいくらでもいるのです。

Posted on 2014年5月7日, 4:13 AM By
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